房貸所得比7-11指數--檢視房價泡沫化的標準

房貸是否合理，是否超過購屋家庭的還款能力？我以自創的「房貸所得比7-11指數」來評估。社區或城鎮的房價是否泡沫化，我們也可以用這樣的標準來檢定。

房貸所得比就是房屋抵押貸款額度相對於家庭年所得的倍數，它如同評估股票買進價格是否合理的指標：本益比(PER)。股價本益比(PER)，指的是買進股票的每股價格和股票公司每年每股預估獲利的比率；房貸本益比(PER)，則是向銀行房屋抵押貸款額度和家庭年所得的比率。

計算房貸所得比，我們先畫出「保守」和「浮濫」的兩條線，檢視銀行放貸的情況。

ㄧ、保守放貸：自備款30%，貸款期限20年，每月還款金額不超過家庭所得25% (1/4)。房貸所得比：20年年薪✖️年所得25%➗貸款比率(1-自備款30%)=7.1倍。

二、浮濫放貸：自備款10%，貸款期限30年，每月還款金額不超過家庭所得33% (1/3)。房貸所得比：30年年薪✖️年所得33%➗貸款比率(1-自備款10%)=11.1倍。

7倍房貸所得比算是保守，超過11倍算是浮濫放貸。這就是我所謂的「房貸所得比7-11指數」：在7到11倍家庭年所得比間的房貸，是家庭收入能負荷的房貸額度。

保守的放貸計算是根據霍華·馬克斯在2013年所寫的《投資最重要的事》一書所寫「二十多年前，抵押貸款不可避免的會讓人直接聯想到保守這個詞。房屋買家的自備款是房價的20%至30%，傳統上，每個月的房貸還款金額不會超過所得的25%，房屋會小心估價，而且借款人的所得和財力狀況都必須有文件證明。 」

當檢視我們的社區或城鎮房價是否泡沫化，我們可以用這樣的標準來檢定。當社區或城鎮的平均房價超過當地家庭平均年所得的11倍時，就超過家庭月收入和年收入所能負荷的還貸能力，房價已經是泡沫化了。