2017年5月19日

房貸所得比7-11指數--檢視房價泡沫化的標準

房貸是否合理,是否超過購屋家庭的還款能力?我以自創的「房貸所得比7-11指數」來評估。社區或城鎮的房價是否泡沫化,我們也可以用這樣的標準來檢定。
房貸所得比就是房屋抵押貸款額度相對於家庭年所得的倍數,它如同評估股票買進價格是否合理的指標:本益比(PER)。股價本益比(PER),指的是買進股票的每股價格和股票公司每年每股預估獲利的比率;房貸本益比(PER),則是向銀行房屋抵押貸款額度和家庭年所得的比率。
計算房貸所得比,我們先畫出「保守」和「浮濫」的兩條線,檢視銀行放貸的情況。
ㄧ、保守放貸:自備款30%,貸款期限20年,每月還款金額不超過家庭所得25% (1/4)。房貸所得比:20年年薪✖️年所得25%➗貸款比率(1-自備款30%)=7.1倍。
二、浮濫放貸:自備款10%,貸款期限30年,每月還款金額不超過家庭所得33% (1/3)。房貸所得比:30年年薪✖️年所得33%➗貸款比率(1-自備款10%)=11.1倍。
7倍房貸所得比算是保守,超過11倍算是浮濫放貸。這就是我所謂的「房貸所得比7-11指數」:在7到11倍家庭年所得比間的房貸,是家庭收入能負荷的房貸額度。
保守的放貸計算是根據霍華·馬克斯在2013年所寫的《投資最重要的事》一書所寫「二十多年前,抵押貸款不可避免的會讓人直接聯想到保守這個詞。房屋買家的自備款是房價的20%至30%,傳統上,每個月的房貸還款金額不會超過所得的25%,房屋會小心估價,而且借款人的所得和財力狀況都必須有文件證明。 」
當檢視我們的社區或城鎮房價是否泡沫化,我們可以用這樣的標準來檢定。當社區或城鎮的平均房價超過當地家庭平均年所得的11倍時,就超過家庭月收入和年收入所能負荷的還貸能力,房價已經是泡沫化了。

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