2017年5月19日

房貸所得比7-11指數--檢視房價泡沫化的標準

房貸是否合理,是否超過購屋家庭的還款能力?我以自創的「房貸所得比7-11指數」來評估。社區或城鎮的房價是否泡沫化,我們也可以用這樣的標準來檢定。
房貸所得比就是房屋抵押貸款額度相對於家庭年所得的倍數,它如同評估股票買進價格是否合理的指標:本益比(PER)。股價本益比(PER),指的是買進股票的每股價格和股票公司每年每股預估獲利的比率;房貸本益比(PER),則是向銀行房屋抵押貸款額度和家庭年所得的比率。
計算房貸所得比,我們先畫出「保守」和「浮濫」的兩條線,檢視銀行放貸的情況。
ㄧ、保守放貸:自備款30%,貸款期限20年,每月還款金額不超過家庭所得25% (1/4)。房貸所得比:20年年薪✖️年所得25%➗貸款比率(1-自備款30%)=7.1倍。
二、浮濫放貸:自備款10%,貸款期限30年,每月還款金額不超過家庭所得33% (1/3)。房貸所得比:30年年薪✖️年所得33%➗貸款比率(1-自備款10%)=11.1倍。
7倍房貸所得比算是保守,超過11倍算是浮濫放貸。這就是我所謂的「房貸所得比7-11指數」:在7到11倍家庭年所得比間的房貸,是家庭收入能負荷的房貸額度。
保守的放貸計算是根據霍華·馬克斯在2013年所寫的《投資最重要的事》一書所寫「二十多年前,抵押貸款不可避免的會讓人直接聯想到保守這個詞。房屋買家的自備款是房價的20%至30%,傳統上,每個月的房貸還款金額不會超過所得的25%,房屋會小心估價,而且借款人的所得和財力狀況都必須有文件證明。 」
當檢視我們的社區或城鎮房價是否泡沫化,我們可以用這樣的標準來檢定。當社區或城鎮的平均房價超過當地家庭平均年所得的11倍時,就超過家庭月收入和年收入所能負荷的還貸能力,房價已經是泡沫化了。

2017年5月8日

股東會後,我對投資IBM的觀點

2017年波克夏股東大會中有股東問到IBM的投資,因為巴菲特最近賣了IBM原三分之一的持股。他明白表示,投資IBM是他犯的錯誤。相對於IBM,巴菲特提到蘋果的客戶就是一般消費者,而IBM的客戶則是機構、法人。投資就如可口可樂,直接擁抱一般消費者的產業比較值得投資。
霍華·馬克斯在《投資最重要的事》一書中,將以基本面為主的投資方法分為價值投資(value investing)和成長股投資(growth investing),這正是刻板的葛拉漢式價值投資法和費雪式成長股投資法。然而,巴菲特的成功在於融合了兩種似乎不同的觀點:成長永遠是價值的一部分。
簡單分析IBM近5年的損益表,它2012年到2016年的淨利分別爲166.0億、164.8億、120.2億、131.9億和118.7億(如圖)我們看到除2015年外,都是負成長,尤其去年的淨利降到最低。EPS的減少程度較小,那是因為IBM積極回購股票。所以,IBM的財報讓巴菲特不再認為它具有成長股的特質,雖然這幾年來IBM積極轉型,但亮眼的未來不那麼確實可期。
即使在巴菲特表達看錯IBM時,別忘了他還持有原三分之二的股票。難道他這麼赤裸裸地表示,不怕IBM 股價崩跌讓他出清不了?我猜巴菲特在股東會中表白自己看錯IBM的投資有可能是:一、誠實以告。二、放消息讓IBM股價跌,好買更多。三、放消息讓IBM股價跌,好讓IBM買更多(IBM積極回購股票銷毀)。以巴菲特的誠信,我比較相信是第一的可能性。但是,第二和第三也是很有可能的啊!如果IBM 股價真的大跌之後。
為什麼巴菲特認爲IBM不再具有成長性了,我還會認爲價值投資人的他可能加碼IBM?馬克斯在同書中繼續提到:「成功投資不是因為買到好東西, 而是因為東西買得好。以低於價值的價格買進,就我看來,這是最可靠的獲利方式。在橡樹資本我們會說:買得好,就等於成功賣出一半。」我之前的文章把IBM分類成「金牛」--沒有太多成長性,也無需太多資本支出,就能產出源源不絕現金的產業。買進「金牛」型公司,最重要的是「低價」,愈低愈好!
所以,為我來說。若巴菲特表白後IBM股價大跌,雖然我現有IBM持股的市值會萎縮。但是,也給了我更好的機會:更低價、更大量地買進IBM 的股票。想想去年初IBM $117的低價,真是令人流口水又捶心肝!


2017年5月6日

波克夏2017 Q1財報出來了

BRK.A的BPS=$178,073,所以BRK.B的BPS=$118.72。比去年底BRK.B的BPS=$114.74,增加了3.5%。
At March 31, 2017, our book value had increased by 3.5% since yearend 2016 to $178,073 per Class A equivalent share. 


2017年5月4日

期待本週末的波克夏股東會

這個週末夜(2017/5/7)一年一度的波克夏股東大會(Berkshire Hathaway 2017 Annual Shareholders Meeting)登場了!Yahoo Finance 即時播出,有中文口譯喔!
廣邀波克夏股東夥伴們、巴菲特粉絲們、價值投資朋友們,週六晚上我們一起熬夜收看!